“按照最近6个月的平均去化速度59.05万平方米/月计算，广州的存量去化周期超过17个月。”楼市进入调整期的2014年，高库存已经成为行业最为担心的问题之一。据数据显示，截至9月底，国内的一线城市的新建商品住宅库存总量已经保持了8个月的环比正增长，库存的压力进一步加大。而在广州截止到9月28日，全市住宅存量超过千万平方米。清库存拼销售已经成为今年开发商们最重要的工作，而为了打开销路，楼盘也是招数百出只求引客上门。 楼市库存仍在扩大 住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹曾向媒体表示，截至2014年一季度末，我国商品住宅待售面积为3亿多平方米；若以去年的存销比作为参考，要消化这些库存“需要2年”。具体而言，按目前供给和销售速度计算，本轮消化库存的时间，不同城市的差异较大，有的不到两年，有的“是两年的几倍”。我国商品房供求关系进入了从总体偏紧到结构性过剩的新阶段。 有数据显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅又进一步扩大，库存压力巨大。 而根据克尔瑞最新的报告指出，目前多数重点城市存量持续上升，北京、上海、深圳消化周期同比增幅超过90%，二线城市表现分化，福州、厦门、南京、重庆等4个城市消化周期同比增幅超过100%，仅武汉消化周期同比缩短，城市差别较大。 一线城市旺盛的市场需求，使其市场长期处于供不应求的状态，其土地消化周期也明显低于其他各级城市，如上海、广州等市虽然当前消化周期保持在1年左右，但在过去很长一段时间里土地供应长期稀缺，另外，深圳市目前土地消化周期仍不足半年。而据分析报告指出，二、三线城市地方政府近年来加大城市新区建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应出现了较为明显放量现象，整体消化周期显著高于一线城市，如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。 广州楼市库存超千万 2014年以来整体市场成交表现较为低迷，而去年各大房企积极拿地，2014年的供应量不断增加，致使住宅的存量不断创新高。根据克尔瑞最新的统计数据显示，截至9月28日，全市住宅存量达1009万平方米，市场去化压力不断加大，按照最近6个月的平均去化速度59.05万平方米/月计算，存量去化周期超过17个月。 本年度整体市场成交表现较为低迷，广州各区的市场亦表现不佳；截止9月28日，全市11区中有6个区域的去化周期超过一年，后市去化压力较大。番禺区住宅存量高达217万平方米，按照最近6个月的平均去化速度计算，存量去化周期超过17个月；但成交量较少的越秀区9月因富力东山新天地新增5万平方米供应，致越秀区可售存量涨至23万平方米，去化周期长达35个月，超过警戒线。另外可售存量较大的区域有花都区(175万平方米)、南沙区(148万平方米)和增城区(120万平方米)，除南沙区、花都区成交表现较差外，其他区域去化周期均稳定在1年左右。克尔瑞的分析报告指出，若这两区不能采取更加积极的营销策略或价格策略，市场将难以突破目前的发展瓶颈。 开发商力拼销售 楼市低迷波及土地市场，1-9月广州土地市场交投极为淡静。数据显示，今年1-9月广州经营性用地供应量和成交量分别为860万平方米、684万平方米，同比分别减少30%、31%。对比往年市场，今年住宅市场的低迷波及土地市场，广州市政府明显放缓了推地节奏，而需求方面同样表现得较为平淡，今年以来土地多以底价成交，最近半年表现得尤为明显，楼市遇况致房企拿地积极性大幅消退。 黄金周前推出的广钢新城6宗地块，吸引了超过20家企业进场，但现场竞拍并不积极，所有地块溢价率不超过30%，甚至多宗地块以底价成交，热度较本年2月21日广钢新城首批地块出让时候明显下降，主要是住宅市场形势不明朗，房企拿地较为谨慎。 “少拿地，多卖房”已经成为了开发商们今年共同的经营战术。除了土地市场遭受冷遇外，从今年的十一市场表现就可以看出，房企在销售上力度非常强。在国庆黄金周过后，各大房企都纷纷开始报捷。其中万科在广州的12个楼盘在假期内就共销售了12亿元，其中仅万科欧泊一个项目十一假期就取得了近3亿元的销售额。而雅居乐在广州的三大项目同样也传出捷报。据雅居乐公布的数据，十一黄金周广州三个在售项目揽金近7亿元。此外，广物、奥园、美林湖等项目也捷报频频。与节前行业的担忧情绪形成了鲜明的对比。而在“930新政”的支撑下，基于对市场的信心增加，甚至有房企加快脚步大规模推货以补回今年已被拖后的年度销售目标。记者了解到，国庆假期里，广物地产在全国9城共成交435套房源，其中海南区域广物旗下三盘滨江海岸、滨海国际、滨江帝景销售额共计2.1亿，日均3000万进账。 楼盘招数百出引客上门 为了冲量，楼盘可谓是招数百出来吸引买家上门。下半年伊始，广州各大楼盘的一二手联动以及电商活动就从来没有断过。记者发现，现时很多在售楼盘在节假日都会被二手中介所包围，而一车接着一车的看房团更是成为现时广州一手住宅市场的一道奇异的风景。除了这些，为了打动买家，降低置业门槛，强化置业承诺等手段都开始在广州楼市中出现。 记者了解到，现时包括万科、珠江、新福港、祈福、保利、雅居乐、时代、合景等众多大型房地产企业旗下在广州的楼盘都推出了“垫首付”的服务。为买家垫付首期款仿佛已经成为了现时卖楼的“标配”。更值得关注的是，以往一般只在住宅项目出现的垫付首期款现时在不少纯商业项目中也开始普及。而在9月开卖，万科在广州的第一个商业综合体万科派同样也提供了垫首付的服务。该项目吸引买家的地方除了其独特的区位优势以及产品设计以外，购房金融服务也是其亮点。据相关人士介绍，该项目可以针对买家提供代垫付部分首付的服务。 除了降低门槛，还有楼盘高调推出“无理由退房”置业计划一度轰动楼市。据该楼盘负责人介绍，此次该楼盘的“无理由退房”是针对项目目前在售的最后一期组团，主推215-240平方米的大户型单位，定位广州中轴江景豪宅。“在明年5月31日前，买家如果对物业不满意，均可无条件退房。”今年以来，由于市场调整，消费者观望情绪严重，担心楼盘会再继续降价而不愿意现在入手。”据介绍，本次开发商推出“无理由退房”，就是为了打消消费者观望情绪，给购房者信心和保障。 与无条件退房相类似，越秀地产旗下的岭南山畔在不久前也宣称正在推行“保价行动”，买家若选择即时网签最高可享额外9.7折优惠；也可以选择在11月底网签，可享受的折扣是9.8折，但若买家反悔可以进行无条件退房。 销售目标完成压力大 据链家地产市场研究部监测，截至10月16日，31家上市房企公布了9月份的销售数据，而大部分房企销售额环比出现上升现象。统计显示，2014年1月份至9月份，31家房企总销售额为10670.5亿元，同比增长6.8%，其中公布年度销售目标的25家房企目标完成率为65.5%，想要在最后一个季度完成销售目标难度并不少。 标杆房企市场集中度增大 统计显示，从各大房企今年前三季度的表现来看，仅万科和中海两家龙头房企销售额突破1000亿元，其中，万科以1490亿元的销售额居首，中海则以1055.9亿元居于第二位，紧随其后的则是恒大和保利地产，均超过900亿元。 值得关注的是，据克而瑞的数据显示2014年前三季度，上榜房企金额集中度猛烈上升。其中，TOP10企业从去年同期的13.77%上升至17.39%，增加了3.62个百分点；TOP20及TOP50企业更是同比分别大升4.07个百分点和5.05个百分点。从2012年前三季度到2014年前三季度，TOP50的房企金额集中度增加了5.81个百分点。金额集中度同比增幅创历史新高。 目标完成率并不理想 行业调整使得大房企的市场占有率明显上升，销售金额也有所增加。从克而瑞的研究报告显示，去年的7家千亿房企在今年前三季度销售金额均突破800亿元，其中万达的销售额增长37%，增幅位居榜首，其次是绿地集团与恒大地产，销售增幅均为31%。 但从销售目标完成率来看，今年房企的表现并不是太理想。记者发现，前三个季度，恒大地产以89%的销售完成率表现最好，而紧随其后的中海地产和万科分别有75%与74%目标完成率。而碧桂园和保利地产在今年前三个季度的销售目标完成率仅仅超过60%。也就是说，即使是碧桂园、保利地产这样的大品牌房企在今年最后一个季度仍然面临着非常大的业绩挑战。 而除了这些千亿俱乐部的成员，其他的房企的业绩目标完成率也不是太尽如人意。世茂房地产和融创中国算是今年业绩增长比较理想的企业，而两者的销售完成率也只是分别为63%与69%。 尽管克而瑞的数据显示，截至第三季度，TOP10房企的市场占有率从去年同期的13.77%上升至17.39%，增加了3.62个百分点。但不少二三线房企的销售完成率并不理想。克而瑞的数据显示，去年销售规模在300亿～700亿元的第二阵营房企出现明显分化，包括龙湖地产、金地集团、远洋地产等知名二线房企，由于销售额出现同比下滑，导致前三季度销售完成率尚未达到60%。此外，部分小型房企甚至由于销售完成率过低跌出TOP50排行榜。截至三季度末，花样年累计销售额为50.2亿元，仅完成全年150亿元目标的33%，合生创展累计销售金额33亿元，销售完成率仅22%。 房价大起大落几率小 就在“十一”黄金周开始前，楼市新政出台使得市场的风向一度发生转变，甚至于业内曾传出楼市“逆转”的声音。但在经过10月市场考验，楼市并未发生太大的变化，楼市价格在震荡中维稳。有专家分析认为，楼价出现报复性反弹的可能性不大。而在政策的支撑下，从十月开始楼盘的优惠也在收缩，楼价进入稳定期。 楼价难报复反弹 在楼市新政出台后，市场曾担心楼市会出现报复性反弹。特别是在国庆黄金周过后，广州不少楼盘开始趁机回收优惠折扣，甚至有楼盘提价销售。 克而瑞最新的报告分析指出，目前广州楼市库存压顶，“央四条”救市力度虽大但落实难度也大，而单纯靠政策刺激无法从根本解决市场内在的供求矛盾问题，短时间内难以扭转广州的楼市颓势。“房企在库存高企以及业绩目标双重压力之下，跑量为上，四季度成交量有望回升，价格方面则震荡维稳，出现报复性反弹可能性不大。” 也有业内专家认为，在成交量有望持续增加的市场中，广州一手住宅也难以大幅涨价，起码在今年第四季度，广州楼价将会受到高库存的影响而保持稳定。合富房地产经济研究院院长龙斌认为，当前广州楼市存量为近年来最高，这成为涨价的最大制约因素。“至10月14日，广州有932万平方米以上的可售面积，比今年1月14日的749万平方米增加了约25%，未售货量更多。这样的环境下，商家首先要想的是去库存，而非涨价。当可售面积回落至600万至700万平方米时，涨价才更有基础。” 楼盘优惠在收窄 价格难大涨，但大跌的可能性也变小。就在楼市新政出台后，广州楼市就发生了一些微妙的变化。开发商的信心也有所提升，很多楼盘的优惠都开始缩水。 “节后我们就已经没有国庆的优惠了。”记者昨日从市内多个在售项目了解到，此前楼盘推出的一些优惠折扣现在都已经被“回收”了。萝岗奥园广场的销售人员就向记者表示，在国庆假期毛坯最低售价是13800元/平方米，现时取消后已经涨到了15000元/平方米。 荔湾的在售项目花语水岸同样也是在假期以特惠单位的方式促销，毛坯房单价也低至21000元/平方米，但节后只推带装修的二期，相比价格涨了超过4000元/平方米。 “房贷新政”的落地使得不少开发商的信心重新回来，“目前主要限制市场的就是限贷和限购，如果政策有变价格肯定就会稳中有涨。”番禺某楼盘的销售经理认为，最后一个季度，楼盘为了冲量肯定还会有优惠价格，但是幅度可能会越来越小。 房企前三季业绩榜 TOP20(单位/亿元) ■数据看板 1、 万科地产 1482.7 2、 绿地集团 1328 3、 恒大地产 979.2 4、 保利地产 916.9 5、 中海地产 844.2 6、 碧桂园 811 7、 万达集团 796 8、 世茂房地产 506.6 9、 华润置地 449 10、 融创中国 446.9 11、 富力地产 403.7 12、 华夏幸福 375 13、 绿城中国 346 14、 龙湖地产 324.2 15、 招商地产 299.7 16、 雅居乐 290.5 17、 金地集团 284 18、 远洋地产 201 19、 佳兆业 195.4 20、 金隅股份 190 楼市 将进入稳定期 ■记者观察 暴风雨间隙总会有短暂的平静。现在广州的房地产市场就好像处于这样的时期。今年至9月底为止，广州的房地产市场都可以说是极不平静。这种不平静表现在市场买房的冷淡以及市场观望情绪的浓烈。这里面有政策的因素，同时也有经济大环境的影响。但不可否认，在这种堪称惨淡的市场买方情绪笼罩之下，广州的一手住宅市场是大面积地“沦陷”。这从前两年非常热门的楼市新区的楼市表现就可以非常直观地看得出来，如番禺华南板块、萝岗的区府板块、南沙、金沙洲等等区域在今年很多楼盘都大幅度降价。这就表明，楼市的热度下降非常厉害。 但楼市降温并不代表是种长期的现象。从10月开始，信贷政策风向的转变已经可以很直观地看出，房地产市场的需求仍然是比较强劲的。可以认为，如今的楼市是处于行业调整时期的市场，未来仍然会有不错的发展前景。特别是在过去的楼市调控政策逐步淡出后，更是会进入楼市新的稳定发展时期。事实上，如今广州楼市被不少专家看作是经历了调控后进行自身调整的阶段。当政策逐步变成长期有效的机制，当临时性的行政命令成为历史，那么楼市就会进入新的稳定期。 (南方日报)