2015年一季度全国楼市总体逐步企稳，呈分化、调整的态势。第一是一季度楼市销售、住宅库存、投资降幅指标收窄,但是房企到位资金面临恶化。第二是3月楼市指标显示，全国楼市呈现回暖迹象，主要城市楼市大幅升温，预计二季度会有更多城市加入回暖复苏的走势。第三是70城一线城市楼市3月已复苏，房价环比已结束10月连跌的调整期，首次环比上涨。不过，市场实际上总体依然是低迷与增速下行的走势，一方面是自去年6月到今年4月19日降准，中国楼市前期系列救市与330刺激措施的执行效果非常有限，复苏缓慢。另一方面是改善需求受抑制与库存、利率高的情况下，楼市调整周期拉长。三是楼市“330新政”遭遇银行“强奸”，组合拳一拳打在银行行长“屁眼”上，屁都不放一个。楼市政策组合拳打的声势巨大，幅度、力度达到2008年，结果卡在银行二套房贷新政落实的位置上。目前中国支持房地产市场的政策“组合拳”遇到了不太可能的敌人，就是银行。政府正在想方设法提振低迷的房地产市场以稳增长，但银行对坏账的担忧与日俱增，并未采取提供房贷利率优惠、调降房贷首付比例等举措。国有银行展示独立做法的时机很尴尬。银行只在有商业意义时提供贷款，银行的立场意味着相关政策无法传递到实体经济。中国房地产市场占经济总量的比例达15%左右，对阻止中国经济丧失增长动力至关重要。 中国人民银行4月19日决定，普降金融机构存款准备金率并有针对性地实施定向降准措施，自周一(4月20日)起下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此前出炉的数据显示，中国一季度GDP增长7%，增幅触及六年低点，房地产开发投资增速亦放缓至2009年初以来的最低水平。中国人民银行此前曾在2月较小幅度的降准，还分别在去年11月和今年2月两度降息。中国当局还出台了支持楼市的具体措施。中国人民银行和银监会在2014年9月宣布，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行可执行首套房贷款政策。但中国垂直金融搜索平台--融360上月对12个城市200家银行分支的一项调查显示，没有银行执行首套房贷七折利率优惠或二套房贷利率优惠的政策。调查显示，银行不仅没有对二套房贷提供利率优惠，而且大多数银行的二套房贷利率还高于基准水平。降准举措是否足以促使更多银行贷款流向房地产领域，仍需拭目以待。大多数银行到目前为止都没有提供房贷利率优惠政策，这与2009年银行纷纷调降首套及二套房贷利率的情况不同。当时，银行之所以信心满满，是因为有政府大规模的刺激政策支持。此外，他们还认为政府会为坏账负责。降准后，应该很快就会出现房贷利率优惠。我们希望部分流动性能够流入到房地产行业。 房地产又成为地方经济稳增长的支柱产业。南昌市官方4月27日召开新闻发布会，宣布出台措施稳增长促发展“60条”，以应对错综复杂的经济形势和不断加大的下行压力，促进南昌市经济持续平稳健康发展。“稳增长60条”分别从加大产业发展支持力度、促进房地产市场健康发展、鼓励大众创业万众创新等六大方面着手，重点围绕“优化环境、提高效率”，“降低门槛、加快落地”，“聚焦两业、扩大开放”三个方面进行政策设计，既立足当前，又着眼长远。在优化投资营商环境方面，共11条，对一般项目取消固定资产投资能评、环评前置审查；全部使用民营资金项目除法律法规另有规定外不再强制招标等。在扩大开放全力招商引资方面，共7条，对已纳入预算的各产业类财政性扶持资金，加快支出进度，上年度资金今年6月底之前全部兑现到位等。在促进房地产市场健康发展方面，共5条，发挥住房公积金的作用，满足自住型、改善型住房需求；简化二手房交易手续，加快市场流动；放宽房地产市场的限制政策，增强市场主体的自主性等。 疲弱的第一季度经济表现意味着中国政府料将扩大政府支出，以及进行几次降息和降准，尽管目前中国正避免释放现金洪流，以防加重中国的债务问题和钢铁及其他臃肿行业产能过剩的问题。为扭转局面，中国政府派出高层官员敦促企业和地方政府支出，实施改革等措施以提振经济增长。总理周末考察了东北老工业区，东北地区是去年中国增长最慢的地区之一。对当地官员说，他们必须实现经济社会发展目标，以便保障居民的收入和就业。官方媒体周三援引李的话报道称，第一季度经济数据不太好。新华社称，此前国务院副总理汪洋鼓励出口商加快贸易增长。据当地电视台报道，习的经济顾问刘鹤前往上海为领导层的经济政策争取支持。毫无疑问，虽然中国政府正试图推动经济转型，由依赖投资以及重工业推动转为以消费驱动，为民营企业提供更多空间，但疲软的经济增长将促使政府重新使用传统手段刺激经济。 如不对基础设施和房地产领域进行政府牵头的投资，经济没法企稳，信心就无法恢复；民营领域目前信心不足，政府正试图加以提振。中国政府已将今年财政赤字目标由相当于国内生产总值(GDP)的2.3%提高至2.7%，一定程度上是为了支持基础设施支出。虽然中国政府在批准项目方面已经变得更具选择性，不再像以往那样盲目。但是负责实施许多此类项目的地方政府正面临债务累积、地价下跌和预算规定收紧的局面，所有这些都将抑制他们支出的意愿。已持续两年的大规模反腐行动也导致官员们不太愿意批准项目以及与民营领域商人接触，原因是担心被指渎职。过去一年看到的模式是：项目通过审批，但资金没有用在地方层面上，预计今年还会出现这种问题。为了提振经济增长，预计中国政府还将为陷入困境的住房市场提供扶持。将钢铁、建筑和相关行业等因素计算在内，住房市场占中国经济总量的比重为四分之一。中国已经下调抵押贷款利率，降低首付，以及放宽房价飙升时期实施的其他购房限制规定，预计还会采取更多这样的措施。目前为止相关措施的效果有限。 中国经济增长乏力，正在启动传统驱动增长模式，实质上就是货币扩张与政府基建及房地产、制造业、工业投资的经济增长方式。目前中央已有二次降准、二次降息，新增信贷与M2的增速开始逐渐的上升。从地方政府的动作看，房地产是经济稳增长的首选产业，不仅是解决资金问题，关键是拉动上下游产业。一方面是今年地方债发行将在多省市全面延迟，主要是因为上万亿规模的低利率、低流动性政府债难获投资者青睐。另一方面是政府基建需要1.06万亿资金。三是政府债务今年到期二、三万亿。四是4月17日，李总理提出，商业银行贷款利率普遍在6%以上，企业利润目前平均只有5%，扣除财务费用之后不就成负增长的了吗，实体经济垮了，金融怎么支撑？五是地方再掀土地增值税清缴风暴，救赎地方财政。在国税总局要求下，2014年多地掀起土地增值税清算潮，清算比例高达80%至90%。相比去年，今年各地方加大清算土地增值税的决心更大。有地方税务部门负责人表示，近两年，地方财政收紧，加大土地增值税清缴实属无奈之举。 3月全国房价走势加速分化，70个大中城市中，房价环比上涨的城市多集中在一二线城市，尤其是北上深三地均出现上涨。自3月底以来，房地产政策进入宽松周期。后续有进一步宽松政策出台的可能性，未来楼市量价数据有望继续改善。目前，我国房地产市场还是一个不平衡、不稳定的市场，根本原因在于土地供应与住房资源配置及住房保障体系不合理。房地产一直是地方经济的重要支柱产业。2015年，房地产拖累经济增速的作用最明显一年，地方经济之中更加突出房地产的支柱产业位置、功能。一是房地产投资占固定资产投资20%以上，部分地方占30%以上。二是房地产涉及水泥、建材、钢材等60个相关产业。三是销售不振直接推高了当地楼市的库存压力，影响了土地财政收入。财政部消息，今年1-3月，地方本级政府性基金预算收入7868亿元，下降35.6%，同口径下降32.8%，主要为国有土地使用权出让收入同比减少3897亿元，下降36.1%。四是部分城市的供应过剩与库存过高的危机没有解除。为了保持经济的平稳增长，中央与各地政府将出台一波助力楼市的新政，力度将会非常大。 一是货币政策，降准、降息有预存空间。中国央行将在二季度大规模放松货币政策，包括4月份降准一次、5月份降息一次，并预计中国M2货币供应增速将大幅攀升，年底将达到14%。自2008年来，央行共实行了7次降准，2008年连续3次降准，2011年四季度至2012年连续3次降准，今年2月央行事隔两年多后再次降准。从目前的高达18.5%的存款准备金率，以及CPI和经济走势来看，还有进一步降准的空间和可能。一是PPI和CPI都处于低位，为进一步的降准提供了足够的空间。一季度我国CPI回落至1.2%，PPI同比下降5.6%，因此，还有进一步降准的空间和可能。二是根据目前高达18.5%的存款准备金率，以后还有进一步降准的足够空间。三是根据经济增长情况来看，如果经济下行压力依然较大，则有进一步降准的压力，从经济发展来看后续可能进一步降准。中国已经进入降息降准周期，年内估计还会有2-3次降息，1-2次降准。不管是定向还是不定向，降息降准对楼市回暖都是利好。但是，首套房贷款利率进一步下调的空间已经不大，因为银行在利差的约束下动力已显不足。目前贷款基准利率为5.9%，首套房的利率下限是7折，也就是4.1%。而在存款利率上浮空间打开之后，部分银行5年期存款利率已经达到5.2%，打7折的话，贷款银行是要亏本的。所以，在存款利率不下调的情况下，7折利率不太可能成为主流，有可能的是二套房利率上浮10%会逐渐取消。 二是公积金调整、财政补贴会更多城市加入。日前，住建部相关负责人表示，住房公积金要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化程序，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。两会闭幕不久，济南、北京、福建等地先行一步，纷纷出台公积金新政，针对购买首套房或二套房的公积金贷款职工，降低首付比例。4月以来，已有浙江、辽宁、深圳、上海、南京、广东、福建、四川、广西、北京、天津、上海等多个地方对此前公积金政策作出相应调整：降低公积金贷款比例或者提高公积金贷款额度，释放出明显的鼓励刚需入市信号。2015年4月21日，惠州市住房公积金管理中心印发通知，自5月1日起，首套房已结清购房贷款(含商业贷款和公积金贷款)，第二套房若申请公积金贷款，首付比例由5成降至3成；二套房为二手房的，首付比例由5成降为4成。该通知的有效期为3年。4月23日，福州提出稳定住房消费、支持刚性需求的五条意见，其中规定：首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%；已还清首次住房公积金贷款的职工，可以第二次申请住房公积金贷款，首付比例降低至30%。4月18日，为了促进老百姓购房热情，沈阳特别推出了一个财政补贴的政策：购买90平米以下的每平米补助30元以下购房款，90平米到144平米每平补助50元，购买144以上的大户型是每平米补贴150元。 三是二套房贷首付下降四成的城市越来越。3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发文，下调了住房公积金和第二套商业性个人住房贷款最低首付款比例。调整后，第二套商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于40%。截至4月1日，全国共有11个城市24家银行正在执行“个性化”的二套房贷款政策,但利率上浮10%。2015年4月27日,央行：二套房贷款首付比例降至四成。为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院批准，现就有关事项通知如下：继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。 四是限购政策会进一步修正。目前还执行限购政策的就剩下北京、上海、深圳、广州和三亚五个城市了。三亚年内很可能会动摇，其他四个城市估计会小范围修正。比如，取消140平米以上的非普通住宅的限购；下调非户籍家庭购房缴税和缴纳社保的年限。对于其他三线以下小城市，有可能会允许外籍人士在国内买房，也会有越来越多的城市加入购房契税返还或者直接财政补贴的队伍。五是调整购房税收政策。营业税免征已经从5年改为了2年，进一步下调的空间基本没有了。暂停执行对非唯一住房征收20%的个税政策是焦点，即使继续执行，也会不再按差额的20%征收，而是按交易总额的1%简易税率征收，这在年内是大概率事件。六是国家住房银行呼之欲出。关于国家住房银行的发展模式，目前热议的有两种：一种是国家开发银行的模式，即住房银行通过发行金融债筹集资金，然后直接向购房者和开发商提供资金支持；另一种是类似美国的“两房”模式，即住房银行通过购买商业银行的住房抵押贷款来支持个人住房市场(即个人住房贷款的资产证券化)。虽然国家住房银行与美国的“两房”在设立初衷和资金规模上有一定区别，但其本质仍是给中低收入家庭融资买房，这一政策对未来住房消费的撬动作用不可估量。 目前上海、重庆房产税的试点基本宣布失败，而“官员财产公开制、个人住房信息系统联网、房地产税、不动产登记”，号称悬挂房价之上四把利器，如今四把“废武器”。事实告诉我们，房地产是支柱产业，调结构的最好稳定器、稳增长的最可靠法宝、未来十年坚持不动摇，调控长效机制是楼市长期稳定健康发展的保证。不能指望中央长效机制降房价买房，长效机制的目的不是降房价，更不是让人人买得起房，是保持楼市长期稳定健康发展。长效机制的构成看：住房供应体系、住房保障体系、土地、财税、金融。其中房地产税、不动产登记、住房联网、官员财产公平、存款市场化，与房价没啥直接关系。这轮2014年下半年-2015年一季最佳买房时机已过，现在迎来最后买房好时机，即2015年二季度到三季度前。一是70城一线城市楼市3月已复苏，房价环比已结束10月连跌的调整期。二是4月19日已降准，加上2月4日的降准与2月28日降息，货币力度超预期，二季楼市止跌反弹。随着3月底楼市新政影响的逐步显现，预计未来销售量可能继续回稳。