虽然上半年楼市成交量要明显好于去年,但是土地市场无论是成交量还是成交价较去年都有所缩水。据某网监控广州市国土房管局数据显示,上半年广州通过招拍挂方式成功出让土地50宗,其中住宅用地14宗、商业用地16宗,卖地总收入为368.53亿元,比去年同期(412亿元)减少一成;成交宗地面积仅211.28万平方米,按年初计划今年推地1621.45万平方米来算,半年内广州仅完成全年任务的13%。 A 中心区地块也多底价成交 今年上半年的土地出让情况基本呈现倒几字形的走势,1月份后连续三个月广州地市都显得甚为平静,随着楼市回暖逐渐明朗,从5月份开始,天河、海珠、萝岗等不少靓地才纷纷亮相。不过,虽有靓地吸引,但是在逐渐呈现理性的房地产市场下,开发商拿地也显得颇为谨慎,底价成交成为主流,纵然是中心区定价合理的地块也是如此。 据某网监控广州市国土房管局数据显示,上半年广州共有39宗居住用地以及商业用地推出,其中成交的有30宗,另有9宗地块流拍或中止成交。成交的土地以底价出让为普遍现象,仅有3宗地块溢价成交,其余27宗均底价售出,占比90%。从区域看,有15块推出的地块位于萝岗即新黄埔区,超过总推地量的1/3。值得一提的是,中心六区也有17宗地块推出,剔除未成交地块,共有13宗地块成交。 不过上半年中心区13宗成交的地块绝大多数也是底价成交。如1月份率先出让的首块中心区宅地天河元岗粤隆客车厂旧盖地块,临近天河北和白云京溪商圈,交通以及区位优势突出,总建筑面积为22.3万平方米,起拍楼面地价为12500元/平方米,地块最终未迎来激烈抢夺的局面,而是以底价成交。另外,天河牛奶厂回炉商业地以及刚刚于6月底挂牌出让的备受关注的广纸地块也均以底价成交。 仅6月份出让的位于广州大道北的广日电梯厂地块经过23轮举牌,最终以溢价15.77%的价格成交。还有一宗溢价较高的地块出现在萝岗长岭居板块,今年4月份,长岭居一宗20万平方米的宅地推出,引起多家品牌房企现场观战,虽然参与竞拍的房企仅有3家,但是最终以23.98%的溢价成功出让,这也是今年以来商业和居住用地中溢价率最高的一宗地块。 B 上半年广州地市 为何低迷? 在业内人士看来,上半年的土地市场之所以未有明显的高潮,除了受经济低迷和房企心态的影响,和出让的土地结构也分不开关系。 “上半年成功出让的地块中,商业用地比居住以及商住用地要多两宗,从政府的推地意图看,广州有意通过推出琶洲总部经济用地以及金融城商业商务用地来吸引高新企业或优秀的金融企业进驻,推动广州经济结构的调整。但是从市场反应看,和企业的想法仍然有比较大的出入,广州金融城用地三次推地三次叫停正说明了这个问题。”合富辉煌市场首席分析师黎文江认为,目前的商业市场已经受到经济不景气以及电商的双重夹击,再加上回报周期长,商业用地实际上很难受到企业的青睐。 除了纯商业用地,记者发现,在上半年出让的多宗中心区地块中,同样配置了比较大面积的商业。“这也将增加开发商的开发难度。”黎文江指出。 此外,还有一方面原因是地块面积大,对房企的资金实力要求高,如上半年出让的有4宗宅地,起拍资金都在26亿元以上,而广州纸厂地块一更是因为55万平方米巨无霸建筑面积,起拍总金额达到89亿元。 关注 1.虽底价成交但定价偏高 在黎文江看来,虽然地块基本以底价成交,但实际上整体的定价仍然偏高。“目前大部分比较优质的地块定价都在周边一手楼价的50%左右,对于开发商而言,利润空间显然比较小。如果能够定在40%以下,那么,开发压力则会小许多。现在已经过了面粉决定面包价格的时代,地价越高,并不意味着未来产品的售价可以越高,开发商拿地的态度将越来越理性。 2.过江龙成员继续扩容 随着近两年市场逐步回归理性,不少过江龙看到了伺机开拓广州市场的好时机,在去年金融街、华发、绿城、北大资源、深振业等外地房企扎堆进入广州后,今年上半年继续迎来了过江龙成员扩容。北京远洋地产今年1月份以天河粤隆客车厂为契机,宣布加盟广州房地产市场。6月2日,信达集团成功竞得广日电梯厂地块。除此之外,总部在上海的旭辉地产和深圳中航里城也参与到了萝岗长岭居地块的竞夺中。 3.一线城市地市 要好过其他城市 业内人士认为供需两方的疲弱导致土地市场稍显冷清,上半年全国土地成交量逐月走低。CRIC监测的300城经营性用地成交建筑面积为18195万平方米,同比 “腰斩”。不过从城市类别区分看,一线城市成交仍然要好过其他各级城市,但成交土地的建筑面积仍然同比下降44%。CRIC分析指出,从全国市场看,随着下半年楼市的回暖,从销售到投资联动效应开始显现,政府和企业两个方面也会助推土地成交升温,因此三季度土地成交规模会好于前两个季度,但总体来看成交量不超去年水平。就广州而言,黎文江认为,一般土地市场高潮在第三季度出现,下半年的市场好过上半年将是大概率事件。