“双降”来袭，房贷成本创下新低，二孩全面放开，房价是否会应声上涨？目前究竟是不是入市的好时机？来，听听专家的声音。 南都监测数据显示，受“3·30新政”影响，4月份二手房成交量环比大幅增长近五成，为11201套，从今年1至10月深圳全市一、二手房成交数据可见，深圳楼市成交峰值出现在6月份。 由于受此前的“3·30新政”影响，住房消费透支，市场回归理性，“金九银十”成交量出现萎缩，但今年9、10月一二手房成交总量为28456套，相比去年的1 6 8 5 3套增长6 8 .8 5 %，创下2011年以来的最高水平。 “双降”来袭，房贷成本创新低 央行年内第五次祭出“双降”利器。相关业内人士指出，“双降”旨在向实体经济大量释放流动性。然而，对于普通购房者而言，其第一反应更多集中于与自己息息相关的“房贷压力”。对此，深圳美联物业分析，虽然多轮降准降息对楼市的边际效用逐渐减弱，不过这次降息之后，5年期贷款利率仅为4.9%，由于当前深圳银行利率普遍执行9.2折、9.3折优惠，因此实际房贷利率低至4.5%，再次创下新低。企业融资成本降低，购房者又实实在在降低了月供成本，部分观望的买家将转为入市，后市预期将得到提振。深圳中原地产则认为，在资本外流的宏观环境下，“双降”带来的心理刺激要多于实质好处，无法提供给暴涨过后的深圳地产市场再次启动所需要的大资金供给。 二孩全面放开，多功能需求将占据刚需主导 10月28日，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策终于尘埃落定，这是继两年前十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。初步估算，全面放开二孩之后，叠加第二次“婴儿回声潮”效应，我国每年将增加300万-800万新生儿，这对于楼市，尤其是人口密度高达5398人/平方公里的深圳楼市将产生一定的影响。 按照目前的家庭构成，在现在的房地产市场里，三房的刚需属性一直占据主流。根据深圳中原研究中心监测，近三年深圳 新 房 供 应 中 三 房 占48.98%，其中90平方米以 下 的 三 房 比 例 占 据43 .57%。与此同时，四房供应仅占21 .7%。但自20 13年底实施“单独二孩”之后，四房在市场上的供应逐渐回升，成交占比也将近20%。深圳中原预计，未来市场供应充足的三房占比将逐渐减少，同面积的多功能四房需求将快速上升，逐渐成为刚需与主流。此外，教育资源需求的加强也将进一步刺激时长，学区房或将再次成为市场焦点。 keyword/keyword佳兆业前海广场keyword( 详情图库团购点评 )/keyword约200套房源“解冻”单价仍是一年前价格 历经锁盘、收购重组等柳暗花明的危机之后，佳兆业部分“锁盘”项目正陆续“解冻”。其位于深圳的五个项目约2000套房源在“被锁”将近一年之后 ，今 年4月 初 其 中 约1000套由“管理局锁定”变更为“司法查封”。而刚刚过去的10月份，佳兆业前海广场约20 0套房源由“管理局锁定”直接变更为“已备案”，这场“锁盘”危机似乎正在迎来“月明”之日。 佳兆业深圳公司相关负责人在此前受访时称，去年认购但未签约的前海广场客户，今年10月底全部完成签约备案，而且符合相关条件的客户均成功从银行获得购房贷款。完成签约后，佳兆业将按合同约定如期保质交楼。 据了解，佳兆业与前海广场的最大债权人渤海银行的谈判取得重大进展，是该批房源“解锁”的主要原因。公开资料显示，前海广场将于11月初开放样板间，主推3栋77平方米两房、87平方米三房。据此前报道，此次约200套房源执行的价格仍是一年前的协议约定的销售价格，大约在3.5万-3.7万元/平方米。而相关数据显示，周边房价目前已涨至5 .2万-5.8万元/平方米。 场内声音 商业办公物业价格低洼，值得关注 深圳中原董事总经理 郑叔伦 传统上房地产市场有金九银十的说法，每年开发商为了年底前冲业绩，都会在九月份开始发力，特别是上半年度业绩一般的，都会趁机大搞促销，国庆长假加上房交会，都是很好的节点。今年情况则不同，上半年市场火爆，销售情况普遍都比较理想，开发商全年目标提前完成，也没有太大回款压力，所以未推出特殊优惠活动。另外，除着国民收入增长，国庆长假客户出国游已成风气，因此国庆楼市客流量比以往下降，购买气氛不再。 金九银十可以说市场回归理性。随着利好消息不断出台，以及对高房价的现实无奈接受，房价小幅调整渐到尾声，房价指数结束连跌状态，相信短期内将整固。在房价上涨的空窗期，为购房者提供了入市的时机。 展望11月及12月，商业和办公市场在限外放开的预期下，还是值得关注，特别是住宅价格暴涨后，商业办公楼盘价格低洼，加上租金回报的支撑，具有较好的投资价值。 金九银十新盘定价谨慎，现在价格平稳，正是入市良机 美联物业深圳及惠州区域董事总经理 江少杰 在金九银十里，新盘的定价开始变得保守。 对于刚需客和换房客来说，现在到明年过年前是入市良机，因为价格相对平稳，政策上的优惠力度也大。今年实体经济转差，预计年底会有部分企业主为套现而以相对的低价出售手中楼盘套现弥补资金缺口的情况。因此，多看和准备充足的首付款是能拿下笋盘的不二策略。 就区域来说，罗湖大部分地区，福田南区域(包括上下沙、保税区、皇岗、水围、福田口岸周边等)受城市旧改拖累，现已成为价格洼地，是近期值得重点考虑入手的区域。 场外声音 投资客：未来半年房价仍会高位横盘 资深投资客深圳投资那些事儿 近几个月来深圳新房成交情况一直比较稳定，10月份的成交量比9月份上升了近30%，随着年底开发商资金回笼等需求，预计深圳一手房成交量会保持一定的增长。不过，深圳楼市的波动比较强，加上可开发用地已经不多，综合各方面因素短期来看，个人不认为接下来开发商会大幅降价，未来半年房价还是会高位横盘。二手房成交量实际上从7月份到现在已经下降了一半，并且成交均价也进入高位震荡，反映卖家和买家之间的心理预期进入胶着期。 这个时间点对刚需而言也算是个好事情，刚需购房者可以根据自己的实际居住需求入市。对投资客来说，如果已经抓到机会进出的恭喜你，如果还没抓到的也不要着急，与炒股的操作方法相一致，高位振荡区，避免重仓，避免高价股，静待趋势形成，现金为王。