老谢需要提醒买房的人与投资者：“7月货币供应与流向房地产行业的钱占到80%以上，因为房价上涨与资产暴涨及地王的疯狂爆发，其他行业利润下降与不景气及银行贷款倾向的因素。不排除未来货币与钱的流向继续为房地产业提供支撑，经济要企稳筑底、复苏回升，关键是房地产去库存成功，楼市全面回暖，这主要是经济持续低迷与增速放缓、下行压力大，实体经济投资全面收紧，投资收益受负利率与去杠杆影响。”2016年8月12日)下午，央行公布了7月份的金融数据，掀起市场强烈的反应。一方面，7月信贷跳水，只剩房贷一枝独秀，除了房地产外的实体经济都没有从金融体系获得资金。另一方面，民间固定资产投资滑坡似下降，企业不愿花钱。数据反映出的经济让人担忧、周而复始的下降螺旋，亦给中性货币政策带来了考验。 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 M1和M2，分别增长25.4%和10.2%，M1的走高可以解释为企业持币观望，经济步入流动性陷阱，M2增速的回落至一年来的低点，一方面是因为基数效应(去年为救市投入大量货币)，另一方面则是低信贷导致的信用派生效应下降。M2的回落不等于流动性的减少，因为经济活动的规模增长也在放缓。 央行8月12日公布的7月份金融数据彻底刷屏了，7月人民币贷款增加4636亿元，分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。显而易见，以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款依旧发挥了新增贷款“主力军”作用。更夸张的是，当月居民中长期贷款新增规模甚至超过了总的人民币新增信贷规模。可以说，当月居民新增房贷代替了企业部门的新增贷款需求，成为拉动新增贷款的唯一决定性力量。居民中长期贷款增长与房地产销售增速相对较高有关，也反映了在资产荒的背景下，银行不得不加大对居民住房按揭贷款的投入。但以新增房贷大规模增长为代表的居民加杠杆实则隐患不小。 为什么说7月金融数据不可思议？第一是7月份，狭义货币(M1)增长25.4%，新增投资活动全部是房地产。7月新增贷款4636亿元，全是房贷。数据显示，中国7月新增贷款4636亿元，创2014年7月以来新低。分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。非金融企业及机关团体贷款减少26亿元，其中，短期贷款减少2011亿元，中长期贷款增加1514亿元，票据融资增加276亿元；非银行业金融机构贷款增加55亿元。月末外币贷款余额7799亿美元，同比下降16.8%，当月外币贷款减少52亿美元。 以上数据说明：贷款还得靠房贷，居民中长期贷款增加了4773亿，就是7月的总量，可见企业需求是没有新增了。从7月的金融数据可以得出，除了房地产外的实体经济都没有从金融体系获得资金，民间固定资产投资滑坡似下降。干啥都不挣钱，企业不想投资。M1是企业账户上的活期存款，就是活钱。M1越多，就意味着企业躺在账户上的钱越多，企业钱没有花出去，投资就少，没有人投资，经济自然不会好。随着中国经济增长陷入25年以来最疲软的状态，以及投资机会稀缺，中国公司公布的上个季度现金持有量大增18%，达到1.2万亿美元，创出6年来最大增幅。当整个市场只剩下房地产还在不断地拉升，只有房地产在扩张，一业兴而百业衰的时候，天知道，它能维持多久。 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 第二是7月份，广义货币(M2)与去年同期相比，增加10.2%，极大地低于预期。人民币新增贷款，仅仅才4636亿，而预期是超过8千亿。也就是说，新增贷款，只有预期的50%多一点。最让人惊诧的是7月份的M2同比增速，只有10.2%，几乎逼近了个位数。此外就是M2和M1的剪刀差继续扩大，人民币新增贷款规模大幅下降。很多人可能不明白，这意味着什么。我简单介绍一下。M2就是广义货币，包括流通中的现金，企业、个人的定期、活期存款，以及券商的客户保证金、住房公积金等。M2可以理解为“全社会的钱”，M2同比增速可以理解为“印钱的速度”。 自改革开放以来，中国的货币供应增长速度一直偏快，即便在1989年到1991年这类经济低迷期，增速仍然高达30%或者以上。2000年以后，多数年份仍然达到18%左右，2009年“四万亿刺激政策”出台那一年达到了27.7%。2013年以后，M2逐步放慢了脚步，但也一直维持在13%左右。比如今年，国家提出的目标就是13%。也就是说，自改革开放以来，M2增速就没有一位数增长过，一直保持两位数。2015年4月和刚刚过去的2016年7月，M2增速是最低的两个月，分别为10.1%和10.2%。这意味着，央行的确踩下了刹车。 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 看完同比，再看环比。7月M2的环比增幅几乎接近于零，这意味着7月的M2跟6月几乎相当，增量可以忽略不计。至于今年4月，更出现了环比的下跌(见下图)。而那个月，正是高层对经济形势的看法发生逆转的月份，银行踩刹车迹象明显。在4月末政治局会议之后，5月9日人民日报刊登了“权威人士”对经济的发言。从去年“两会”之后启动股市的政策牛市，到去年6月、7月的股灾、救市；从去年年底全面启动楼市政策牛市，再到近日的二线城市重启限购。这样算来，从去年3月到今年8月，基本上是17个月时间，股市、楼市都重回了本来面目。而这波行情，恰如一场春梦。 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 唯一的区别是：股市因为杠杆率高、波动性、投机性强，要了很多人的身家性命；而楼市，由于交易手续繁杂，土地市场和新盘市场存在强大庄家，所以易涨难跌。 广义货币(M2)供应量149.16万亿元，同比增长10.2%……大多数普通人，一看到149.16万亿元这么个吓死人的数字，一下子就要出离愤怒了，央行怎么印了这么多钞票？比美国、欧洲、日本都印得都多……不过，人民币的这个数字的确很大，比美元和欧元的都要大得多，但并不意味着中国真印了这么多钞票——这个149万亿元，虽然通常被称为“广义货币供应量”，但更多可以称之为“信贷”，是由基础货币所衍生出来的一个数字。真正要看央行到底印了多少钞票，应该看的是央行的另外一个数字：资产负债表，这其中呢，有一个选项叫做“储备货币”，这才是由央行真真正正印刷出来的钞票，这个数字到目前大概是29万亿元。 明明印了29万亿元人民币，中国人民银行为什么要自泼污水，说广义货币余额是149万亿元？这就是所谓的“货币乘数”的功劳了——简单说，如果央行印刷了1万元，存款准备金是20%，如果大家都不持有现金，那么社会上合计的信贷规模将是5万元。实际上，目前中国的准备金率大概是17%左右，29万亿的基础货币，经过货币乘数发挥作用，差不多正好就是150万亿元左右。不过，大家看到的是149.16万亿这个数字，我关注的却是10.2%的增长率……为什么关注这个？因为10.2%的M2增长率，创下了1979年中国改革开放以来的最低纪录，下图就是中国加入WTO以来M2的增长量及其增速。 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 149万亿的M2，背后却隐藏着一个危险信号。虽然说，单个月份的M2数据并不能说明什么问题，但创下36年来的最低纪录还是颇为让人遐想——中国的信贷快速扩张时代是不是已经结束了？这一次M2的增长率创下36年来的最低纪录，如果意味着中国的信贷高速扩张时代的落幕，那么，从中长期的观点来看，这可能意味着中国大城市房价的拐点开始出现？很多人说，只是增速减缓而已，又不是M2总量降低，怎么可能出现所谓的“拐点”。 第三是7月新增人民币贷款4636亿元，其中住户部门贷款增加4575亿元。7月新增贷款仅为6月的三分之一。7月人民币贷款增加4636亿元，同比少增1.01万亿元。6月份这个数字是13800亿元。以目前中国的经济增长方式，若M2长期停留在GDP增速的1.5倍以内，则可能爆发钱荒。目前GDP增速是6.7%，M2增速是10.2%，则M2增速(印钱速度)是GDP增速(创造财富的速度)的1.52倍。市场之萧条，活跃度和积极性之低，让人寒心。 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 第四是狭义货币(M1)与去年同期相比，却增长率25.4%，M1与M2增速这个差距，进一步拉大M1增速的继续增长与M2增速的下滑，使得M1与M2增速“剪刀差”继续扩大，表明企业资金“淤积”银行账户、持币待投资的现象依旧严重。其中7月M2同比增长10.2%，增速分别比上月末和去年同期低1.6个和3.1个百分点；M1同比增长25.4%，增速分别比上月末和去年同期高0.8个和18.8个百分点。央行方面此前曾表示，由于应对去年年中股市波动使当时M2基数大幅抬高，因此未来几个月M2同比增速可能还会有比较明显的下降。当然，这主要也是基数效应在干扰同比数据，并不代表真实的增速，随着基数效应逐步消失，M2增速将回归正常。 下一阶段，稳定投资特别是基础设施投资，对下半年经济平稳运行至关重要。莫尼塔宏观研究主管钟正生称，稳增长重任依然需要基建投资来担当，7月我国一般公共预算支出同比增速仅为0.3%，直接导致了基建投资的大幅下滑；当月货币金融数据萎缩，亦说明金融对经济的支持效应不足。后期，财政政策还需进一步发力，货币政策也需进一步配合，以避免基建滑坡现象的再度重演。 第五是数据显示，7月人民币贷款增加4636亿元，分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。7月金融机构贷款增加4636亿，环比少增9164亿，同比少增1.01万亿。其中居民中长贷新增4773亿，虽回落但仍处历史高位，房贷占信贷的比重已突破100%。可以说，当月居民新增房贷代替了企业部门的新增贷款需求，成为拉动新增贷款的唯一决定性力量。居民中长期贷款增长与房地产销售增速相对较高有关，也反映了在资产荒的背景下，银行不得不加大对居民住房按揭贷款的投入。但以新增房贷大规模增长为代表的居民加杠杆实则隐患不小。 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 就是说住房按揭贷款是新增贷款的唯一主力，其他贷款都是负增长。企业在减少投资，在去杠杆，寒意凉凉。家庭在增加投资，在加杠杆，热血沸腾。事情的底细差不多是这样了。第一，企业不看好未来，不维持生产，不扩大生产，停产，缩产。同时也不看好资产，用脚投票，拒绝购买，宁可持有现金也不花。同时企业的营收，和现金流也恶化。第二，在企业等退缩同时。居民购房撑起了一片天。巴曙松对中国居民当前过高的杠杆率表达了担忧，巴曙松认为：中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达46%，已经超过日本的泡沫时期的水平，而且目前仍在飞速上升，如果房贷增速维持在25%到30%的增速，我们预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。 李迅雷认为，人口老龄化和流动人口负增长，表明房地产泡沫迟早要破，只要存在市场，且作为一个相对自由的市场，价格波动就难以人为控制。尽管居民房贷比去年同期增加了一倍以上，但不能因此而断言房地产还将繁荣依旧。就像去年上证综指在5000点以上的时候，场内和场外融资也是异常火爆，融资规模创下历史新高，但换来的却是股灾。 值得注意的是，住户部门中长期贷款(主要为住房按揭贷款)占7月全部新增贷款比重超过100%。房贷的快速增长是以合理的自住需求上升为支撑的，目前只有北京、上海和深圳等约15个城市地产市场投机性资金比例达到40%左右，但是全国绝大多数城市95%的需求都是用于自住，这部分是正常需求。房贷的快速增长可能主要由购房需求增加推动，而非单一杠杆撬动。相对国际可比指标，中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围，但目前房贷存量年同比31%的增长的确高出长期可持续的水平，其中不无隐忧，并已引起了相关部门的关注。因此，不排除房价上涨较快的城市对房产和房贷政策进行调整的可能性。 根据市场上的观点，究竟要不要买房子？第一是实际上中国的房地产库存都在哪呢？都在三线和四线城市。很多县城建了大量房子，但那里的人都到北上广深打工了。第二是政府认为房地产需要去库存化。这便成为了2015年的主题。政府使用了金融杠杆——降低首付比例，鼓励贷款去库存。但其实像我的老家人买房子大多数都是一次性付款，因为三四线房子的总价比较低，老家人认为贷款有风险，利息也是白交的，也不会有大量的人去贷款买房。 第三是2014年，环北京六环的成交单价在2万3，一套80平米的主力住宅200万，原来50%的首付比例需要100万才能买得起，到了2015年，30%的首付比例60万就能买下这套房子。刚需一下子又涌入了。第四是有新开盘楼盘的，立马售罄，没有新开盘楼盘的地方，大家就买二手房。二手房一热，房价又上去了，并开始触动换房需求，很多人发现自己80万买的两居现在已经值300万了，他们就想赶紧换一套更大的房子。第五是如果你买定了刚需类和改善类需求的这两种房产，它一定会涨价。因为总会有后进这个城市的人，为先进这个城市的人买单。 第六是权威数据告诉你：这两种房子最危险。按照市场说法，目前国家正在全力推动楼市去库存，所以“商品房待售面积”的数据非常重要。我们比较了去年6月末、去年12月末、今年6月末和今年7月末四个时间节点的数据，从中发现了一些耐人寻味的现象。从上述表格可以看出，全国商品房待售面积在上述四个时间节点分别是65738万平方米、71853万平方米、71416万平方米、71382万平方米。从去年12月以来，商品房库存量的确有所下降，但跟去年6月相比，仍然出现了显著的增长。这告诉我们一个道理：牛市不能去库存，只能增加库存，因为开发商见到有利可图，房地产新开工面积会大幅增长。 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 谢逸枫：房贷占比103%!7月信贷全部流入房地产 可以看出，今年7月新开工面积比去年6月上升了将近四成。所以，随着楼市开始降温，未来几个月中国房地产库存量将继续反弹，最终全面超过去年年底的水平。仍然看表一、表二和表三、表四。我们可以发现，商品房中，住宅的库存量去年12月(表二)见顶之后，到2016年6月和7月有所降低。但如果你看一下“办公楼”和“商业营业用房”，就会发现库存是直线上升的。也就说，这轮房地产政策牛市对住宅还有点作用，对“办公楼”和“商业营业用房”完全没有作用。“办公楼”和“商业营业用房”是房子里的奢侈品，跟城市繁华程度成正比。但即便上海这样的城市，都开始全面限制商业办公用房了，至于成都、沈阳这种二线城市已经全面过剩，空置率大增。虽然国家允许改变用途，但这个办法也只能对有人口增量的中心城市有用，对于连住宅都过剩的城市，基本上没有用。 “办公楼”和“商业营业用房”之所以风险巨大，主要原因有三：第一，前几年住宅限购，开发商弄出了大量的商业办公用房，远远超出了城市需要。地方官员追求城市的外表光鲜，盲目上了很多这类项目。商办用房不同住宅，不是刚需，受经济周期影响较大。第二，互联网解构了商铺的需求和价值，大量的“提袋消费”(比如服装鞋帽、小家电等)转到了网上，只余下了生鲜消费和体验式消费(比如电影院、溜冰场、游戏厅、培训)。第三，多数城市允许在住宅楼里注册公司和办公，这让纯写字楼的需求也不断被分流。总之，“办公楼”和“商业营业用房”已经成为当前最危险的物业，在北上深，不仅办公楼跟住宅出现了价格倒挂，甚至商铺都开始跟高档住宅价格倒挂了。