此文观点过去我有过论述，在目前形势下再强调，觉得有必要。十年左右只是个大概周期，预判的是未来的一种方向。 中国大部分区域的房地产正在经历一个漫漫冬天，尽管偶尔一线二线城市和特殊区域城市会呈现“冬天里的一把火”景象，进行“围点打援”，涸泽而渔集中火力消耗有些条件上套的热血青年,但其没有普遍标识意义，更无法改变整个房地产将要出现的长期低迷之命运。 房地产低迷，对中国绝对是好事，不管如何，桌面上能够理直气壮的说“房地产永远兴旺是宇宙真理无论百业如何萧条也能永远长盛不衰”，总是很尴尬的。这本是常识性的东西，可中国很多名利场上，是刻意回避常识的。 既然如此，还要那么多房地产企业干什么？ 未来十年，可能九成的中国房地产企业不并兼并就会消亡，留下的一成，也不再是传统意义的房地产企业，从万达和万科这些巨无霸公司的转型，我们已看到了一些端倪。万达转型激进，今年始全面退出住宅销售市场，计划到2020年，万达净利润的66%要来自租赁收入。 万达都干不了住宅及商业地产了，或者说有很敏锐的嗅觉转型了，其它房地产企业有几个还能像过去一样的吸金如土。无论去年底今年上半年房地产是如何的疯狂，房地产好日子基本是到头了，你不可能脱离其它产业的惨淡自己飞天，非要飞，一定会在不久摔的更翔。 即便是现在所谓的正当拉风的大房企，我经常为他们捏一把汗，看看他们高的离谱的财务负债率，真心的经受不住一个大浪的考验。 绝大多数房地产企业今后最紧要工作是，早点脱身房地产，抓紧完成转型，或者干脆不干了。否则，逗留越久，将来会输的越惨，甚至会将过去赚的钱输光乃至负债累累。 吃房地产饭的，屁股决定脑袋，生活不容易，只要有底线，都是可理解的。但房地产商必须要清醒，不管如何忽悠别人，你要知道房地产最坏时刻才刚开始。今后政府也会继续阶段性托底，但千万别多情误判会救房地产商，那只是怕一下跌崩了。 何况，政府即便是救，也是先救地方政府，同时去救地方政府和房地产商，中央政府目前也没有这样的能力。当一个利益链条上无法承重更多人的时候，必然会甩掉一些人才能够自救，这取决了掌舵的人。 当然，我不排除房价还会上涨，如果黄瓜都涨到了100元一斤，你能不让房价也跟涨吗，但它和现在论述的房地产下行趋势是两个内涵。 地方本级财政收入受房地产影响增幅下滑已成趋势，有的地方土地出让金收入增幅骤降4成，房地产开发投资同样，同比增速是回落的。 一个重要数据总是见不到官方权威发布，这就是空置房到底有多少。根据一些学者研究情况测算，中国城镇自有住房空置率应在20%左右，这还不包括新建并未出售住房，中国自有住房拥有率已近90%，堪称世界第一，住房已不是短缺而是过剩的产品。 观察30年来新增人口曲线，会发现1990年后出生的人口急剧减少。一二线城市仍能“冬天里一把火”，与它能吸引大批年轻人密切关联，也与它强大的金融中心输出的对应能力有关，当然，也与贪腐资金的购房地选择有关，但这样城市屈指可数。 从第六次人口普查数据分析，绝大部分中国城市出现了20岁以下年轻人占比急剧减少现象，购房主力军减员严重，房子你卖给谁？ 中国家庭资产配置从房产占主导向其它资产配置转移是必然要发生的。房产占居民新增财富比例持续达到近70%，也造就了一批靠房产富裕起来的家庭。但这个数据已到顶端，不可能再往上走了，除非我们集体精神到神经了。 会当人民币贬值牵引，现在还出现了跳贬加速，国际热钱从中国房地产抽离，亦是一个趋势性风向标。包括国内的安邦，这样的大佬投资路径，总该要引起连带的思考吧？ 一个重大新观念或正在生成，90后可能会成“不买房一代”，选择自在生活和创业优先，相当部分会租房不买房。这也并不新奇，欧美发达国家年轻人，经济上更有条件买房，但不也是长期选择租房吗？ 强力反腐是不可能轻易放下的。一方面，过去官商勾结靠关系胜出的房地产企业，出于安全需要会自动退出，试图把过往消灭的一干二净。另一方面，支撑过去房地产高额利润和腐败红利的基础运作模式，开始不复存在，传统房地产企业生存空间正被封杀。 至于很多看似很有道理的中国土地稀缺，纯粹就是胡扯淡，我们现在土地一点也不稀缺，稀缺的是政府对土地掌控的政策如何释放。 中国经过三十多年的城市化发展，城市化本身发展空间已比较狭小，中国的城市化率对比近13亿人口已经不低，那些非要生硬攀比欧美发达国家城市化率的观点，不是无知就是心存不轨。 中国今后应该着力的是城镇化。一提城镇化，不少人首先有意识和无意识想到的是大兴土木，更让一些房地产商欢呼雀跃，事实是，城镇化与传统房地产商是无缘的。 城镇化就行政区域来讲，是指县城及乡镇所在地为中心的城镇辐射村庄。这样区域的消费群体，是最务实消费的，收入限制也没更多钱让你白白的赚去，只能为建筑商和材料供应商提供微薄利润。 中国城镇化建设，尽管总量上房地产开发不会小，但会出现与欧美发达国家的模式对接，房地产建筑商加开发商的合计利润或在10%以下，现在大部分房地产商，这点利润显然是养不活的。 在发达珠三角和长三角等地区，城镇化已基本完成，而全国范围县城这一集群，房地产开发程度虽有差别，但也已不算低。随着基础环境条件的配套，更大范围的城市到城镇、城镇到农村的距离在缩短，农民选择到城镇定居积极性并不高，层层加码的传统房地产开发模式，是无法被城镇化中的居民接受的。 欠发达地区，城镇化在一定时期里，更多是就地改善居住条件，农民宅基地基本是不花钱的，没必要高代价去短距离迁移。更重要的是，中央城镇化内涵，是试图解决城乡二元经济，完成产业转移和农业反哺，短距离大量完成农民转市民。建立起城乡平衡和谐经济模式，主要机会在基础设施布网上，而不是房地产开发。 李克强总理指出：“推进城镇化，是要走工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的路子”。实施城镇化，应把大量农村流动人口稳定在城镇，所谓的未来3亿农民进城，注定会成想当然逻辑，这同样会对城市化房地产是一种潜在的挤压，进入城市的人口可能会大量减少，一二线城市化人口增加的绝对高峰期也已过去。 鄂尔多斯不是个例，诸如贵阳、唐山、邯郸、中山、连云港等大批城市，面临漫长的去库存和消化存量过程。像海口这样的城市，本来是有特殊的良好环境资源的，也是省会级城市，这十年来，房价几乎都没明显涨过，海口神奇的仿效德国了。 中国城市化过程中大批量产生的传统房地产企业，已不再被需要，黄金日子已过完，不是你懂得，而是你必须要懂得急流勇退。 85岁的“烟王”褚时健的话振聋发聩：“房地产现在赚钱最多，时间最长，干房地产的都挣大钱了。现在工资挣一块，房子给两块，总是要出问题。”类似的提醒，宗庆后也说过，超级大咖任正非不仅说，也用迁出深圳的行动来表达。 中国房地产脆弱就在于，价格已高不可攀，有房的已经太多，有多套房的人也多，一个税收政策，一个财产公示，都可以瞬间将其巨大的泡沫击破。就是是股市上讲的，无论多大的利空，最大的利空是你已经6000点。 想象下将来到处是老人守空房、大国空巢的现实，又面临着房产税的压迫及遗产税征收，届时，房子恐怕会成最不紧缺的东西之一。意大利一些风景优美的乡镇为留住人，政府一欧元象征性拍卖整栋住宅了，中国以后会不会出现这样的场景？一定是会发生的。 大部分房地产企业转型前景也不是一团漆黑，思路决定出路。 十比一搏杀中，房地产开发还有精细化出路，比如依托特殊区域环境胜出的旅游和养老地产，依托高品质精准对接的高端住宅开发，因为这里还有短缺，以及专业连锁物业管理和互联网订制房产服务。即便是一二线城市，十比一的模式也不例外，有市场并不意味着原来的房地产企业还能做，兼并重组和优胜劣汰在今后成常态，少数品牌企业可存活，会形成更加垄断的竞争格局。 要想在地方性区域房地产行当继续吃饭，赶紧去抢抓集约式物业管理这块蛋糕，管理若干个小区，顺便做个中介机构，把管理小区二手房买卖做起来。房地产中介行业应大幅萎缩，抽取3%高佣金的食利时代不可能长期存在，政府拿走了房地产大头，无法退回来，最弱的房地产中介环节，你必须要牺牲。 房地产企业是中国特色的硬插一足，建筑企业和无数的对应材料供应企业，以及农民工，多少年来成为其苛刻盘剥对象。现在全国注册登记的房地产开发企业有几万家，假如十年内只剩几千家，房地产商好像仍很多，再砍掉一些行不行？ 我们需要更深层的土地革命，让盖房子和买房子以及租房子变的风轻云淡些，这更符合人民的需求和房地产本身的属性!